Mật Độ Xây Dựng Là Gì Và Cách Tính Mật Độ Xây Dựng Nhà Ở

Trong thời đại hội nhập và phát triển kinh tế, đổi mới và nâng cao nhu cầu, lợi ích của người dân, đồng thời, để có thể xây dựng, kiến tạo nên những công trình mang dấu ấn, thể hiện mỹ quan đô thị thì việc cung ứng, đẩy mạnh dây chuyền sản xuất với nhiều trang – thiết bị thi công công trình đều được nhiều cá nhân, cơ sở quan tâm. Tuy nhiên, nhiều thuật ngữ chuyên ngành như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,… vẫn còn khá mới, lạ với nhiều gia chủ, nên để hiểu và nắm bắt được thông tin, đáp ứng nhu cầu của gia chủ trong quá trình theo dõi quy trình thi công nhằm đem lại sự cân bằng hệ sinh thái trong thiên nhiên, đảm bảo sự cân đối giữa các tòa nhà và cảnh quan xung quanh, Vietnamdesign chúng tôi xin gửi đến quý khách hàng thông tin tổng quan bài viết về mật độ xây dựng cũng như cách tính mật độ xây dựng nhà ở.

Mật độ xây dựng là gì?

Khi bất kì một dự án, hạng mục nhà ở như nhà cấp 4, biệt thự, nhà cao tầng,… được đưa vào thi công, xây dựng cũng đều cần phải tuân thủ theo một quy chuẩn nhất định của Bộ Xây dựng. Dựa trên “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành, kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng quy định về mật độ xây dựng được chia thành 2 loại: mật độ xây dựng thuần (net-to) và mật độ xây dựng gộp (brut-to).

1. Mật độ xây dựng thuần (net-to) là tỷ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng nhà ở trên tổng diện tích của lô đất. Trong đó, không bao gồm diện tích của các công trình bên ngoài: bể bơi, sân thể thao vui chơi giải trí, các tiểu cảnh sân, vườn trang trí bên ngoài (trừ sân tennis và sân thể thao được thiết kế và xây dựng một cách kiên cố, chiếm diện tích lớn trên tổng bề mặt diện tích đất nền).

Ví dụ 1:

• Diện tích đất của nhà bạn 5mx20m = 100m2.
• Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx17m = 85m2.
• Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2
• Phần sân trước bạn chừa 1m: 5mx1m=5m2

Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 85m2/100m2 x100 = 85%; trong đó phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2), phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2).

Ví dụ 2:

• Diện tích đất của nhà Bạn 5mx20m = 100m2.
• Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx18m = 90m2. Trong nhà bạn chừa lỗ thông tầng từ trệt lên mái với diện tích 5m2, phía dưới trệt bạn làm hồ tiểu cảnh.
• Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2

Như vậy, mật độ xây dựng nhà bạn là: 90m2/100m2 x100 = 90%; trong đó phần xây dựng là 90% (tương ứng 90m2) Phần chừa sân 10% (tương ứng 10m2). Phần lỗ thông tầng phía dưới có công trình kiến trúc (hồ tiểu cảnh) nên phải tính vào là phần xây dựng.

2. Mật độ xây dựng gộp (brut-to) là những quy định được tính tại các vùng đô thị dựa trên tỷ lệ diện tích của các công trình kiến trúc trên toàn bộ tổng diện tích của toàn khu đất (diện tích của toàn khu đất này sẽ bao gồm toàn bộ diện tích của khu sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và toàn bộ khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Phân loại mật độ xây dựng nhà ở theo đặc trưng công trình

Theo đặc trưng công trình sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng như:

• Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
• Mật độ xây dựng nhà phố
• Mật độ xây dựng biệt thự
• Mật độ xây dựng chung cư

Dưới đây là bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự,…

Thông số mật độ xây dựng nhà ở

Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 quy định như sau:

Diện tích lô đất (m2)		≤50	75	100	200	300	500	1000
Mật độ XD tối đa (%)	Đối với quận nội thành	100	90	85	80	75	70	65
	Đối với huyện ngoại thành	100	90	80	70	60	50	50

Ví dụ 1: Nhà Bạn ở Quận 12 (Quận nội thành) có diện tích 100m2 bạn sẽ được xây dựng tối đa 85%, tức là 85m2 phần còn lại là sân 15m2

Ví dụ 2: Nhà Bạn ở huyện Hóc Môn (huyện Ngoại thành) có diện tích 100m2 bạn sẽ được xây dựng tối đa 80%, tức là 80m2 phần còn lại là sân 20m2

Trong trường hợp lô đất tiếp giáp 2 đường (hoặc hẻm) công cộng trở lên thì mật độ xây dựng được tăng thêm không quá 5% (trừ trường hợp diện tích lô đất dưới 50m2) (Theo quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 ).

Tóm lại, nếu diện tích càng lớn thì mật độ xây dựng càng giảm dần.

Qua đó, chúng ta cũng có thể thấy rằng nếu diện tích càng lớn thì mật độ xây dựng càng giảm dần.

Cách tính mật độ xây dựng

Dựa trên căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD). Xem tại đây.

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc ($m^2$) / Tổng diện tích lô đất xây dựng   (m${}^{}$) x 100%

Trong đó:

– Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).

– Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…)

Cách tính mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức nội suy với cách tính thủ công

Theo hướng dẫn tại điều 7.5 Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007

“Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong Bảng 1 thì dùng phương pháp nội suy, áp dụng theo công thức:

Trong đó:

– N_t: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;

– C_t: diện tích khu đất cần tính;

– C_a: diện tích khu đất cận trên;

– C_b: diện tích khu đất cận dưới;

– N_a: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với C_a;

– N_b: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng tương ứng với C_b.

Báo giá của Vietnamdesign

Vietnamdesign.vn xin gửi đến quý khách hàng bảng báo giá chi tiết về thiết kế, thi công nhà tại Đà Nẵng

Hình ảnh các thiết kế nhà ở của Vietnamdesign